Quais os tipos e como identificar os ônus de um imóvel?

Comprar um imóvel requer muita atenção e cuidado para fazer um bom negócio. Não basta apenas pesquisar preço e estrutura, também é preciso se atentar para possíveis pendências que o imóvel possa ter. Essas pendências são chamadas de ônus. Você sabe quais os tipos e como identificar os ônus de um imóvel?

O que é ônus de imóvel

Ônus de imóvel é um termo geral para restrições, gravames ou encargos referentes a uma propriedade e que podem limitar o direito do proprietário sobre um imóvel. Por isso, é muito importante consultar se o imóvel tem um ônus antes de adquiri-lo. 

Tipos de ônus

Há diversos tipos de pendências que um imóvel pode ter. Os ônus mais comuns são:

Hipoteca: um dos ônus mais básicos que pode estar atrelado ao imóvel, a hipoteca é um empréstimo garantido pela propriedade, ou seja, o proprietário atual efetua um empréstimo e coloca o imóvel como garantia de pagamento desse dinheiro. 

Penhora: este tipo de ônus é uma medida judicial que restringe a venda ou a transferência de um imóvel. Tal pendência pode ocorrer devido a dívidas do proprietário do imóvel ou litígios judiciais.

Usufruto: o direito de alguém usar e desfrutar de um imóvel sem ser proprietário deste é chamado de usufruto. Quando uma pessoa concede o direito de uso de uma casa para um parente, é um exemplo de usufruto.

Cláusulas Restritivas: como o nome indica, as cláusulas restritivas limitam o que pode ser feito com uma determinada propriedade. Por exemplo, esse ônus pode implicar na proibição de construir determinados modelos de edifícios ou de realizar atividades comerciais em uma propriedade. 

Servidão: o direito que permite que um terceiro acesse ou utilize parte de um imóvel é chamado de servidão. Aqui, podem estar incluídos direitos de passagem, direitos de água e demais concessões. 

Impostos Atrasados: como o nome sugere, dívidas fiscais pelo não pagamento de impostos sobre a propriedade também podem gerar um ônus para o imóvel. Os impostos precisam ser quitados e não podem estar atrasados para que a venda e a compra da propriedade ocorram de modo adequado.

Direitos de Terceiros: este tipo de ônus diz respeito a acordos entre partes que beneficiam um imóvel vizinho. Normalmente, tais acordos são registrados em cartório para garanti-los.

Formas de identificar um ônus

Antes de comprar um imóvel, é preciso saber se há algum ônus pendente na propriedade, para garantir que a negociação ocorra de modo transparente e legal. A identificação de um ônus pode ocorrer a partir de quatro principais formas de análise:

1) Pesquisa de Registro de Propriedade: uma das formas de reconhecer se um dado imóvel tem ônus é fazer uma pesquisa de registro de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) local. Diversas informações sobre a propriedade estarão contidas nesse registro, inclusive ônus como hipotecas, penhoras, servidões e outros tipos de ônus que estejam incumbidos ao imóvel. Esse é um dos modos mais eficientes de saber se uma certa propriedade tem ônus.

2) Pesquisa Jurídica: também é indicado, antes de comprar um imóvel, realizar uma pesquisa jurídica. Nela, é possível saber se há processos judiciais pendentes relacionados tanto ao imóvel quanto ao proprietário, como uma penhora, por exemplo.

3) Análise da Escritura de Propriedade: outra forma de se resguardar antes de comprar um imóvel é analisar a escritura da propriedade, pois nela estão descritos os direitos que o proprietário tem sobre o imóvel. Na escritura, é possível tomar conhecimento sobre possíveis cláusulas restritivas que limitem o usufruto da propriedade, por exemplo.  

4) Verificação de Impostos: impostos atrasados também prejudicam o imóvel e podem gerar problemas ao se vender ou comprar a propriedade. Por isso, é necessário verificar se há pendências de impostos antes de finalizar uma negociação.

Certidão de ônus reais

A certidão de ônus reais é um documento emitido por um Cartório de Registro Imobiliário. Nela, constam informações jurídicas sobre a propriedade. Esse documento assegura a veracidade das informações sobre o imóvel e sobre a pessoa proprietária que está vendendo-o. 

Além de descrever os dados do imóvel e do proprietário, a certidão de ônus reais também indica qualquer pendência, seja ela jurídica, financeira ou tributária, atestando ou não a existência de ônus reais, ações reais reipersecutórias, cláusulas ou gravames. 

A certidão pode ser positiva ou negativa:

Positiva: indica que há ônus sobre a propriedade. Nesse caso, o documento também indicará qual é a pendência em aberto.

Negativa: indica que a propriedade está livre de ônus, assegurando não haver impedimentos que prejudiquem transações comerciais com o imóvel.

Contudo, a negociação do imóvel pode ocorrer mesmo que a certidão indique ônus positivo, pois há diferentes tipos de ônus que podem estar atrelados à propriedade. Nesse caso, é preciso que o comprador avalie se o investimento compensa e se resguarde para o futuro.

Para obter a certidão de ônus reais, é necessário efetuar o pedido junto ao CRI no qual a propriedade em questão está registrada por meio do site da Central de Certidões. Os preços para emitir tal certidão variam de acordo com cada município e o prazo de entrega, com cada CRI. Essas informações podem ser consultadas no site da própria Central de Certidões. 

É importante ressaltar que não é preciso esperar que o proprietário do imóvel forneça esse documento, qualquer pessoa pode solicitá-lo.

NDocs: facilitando a identificação de ônus de um imóvel

Fazer a checagem de ônus de um imóvel, embora pareça cansativa, é fundamental tanto para o comprador quanto para o vendedor de imóvel, pois ela garante mais segurança na transação e evita problemas maiores no futuro.

Para o comprador, tais análises evitam surpresas e obstáculos não calculados durante o processo de negociação. Além disso, ao adquirir o bem, o comprador passa a ser responsável pela propriedade e tudo a ela atrelado, ou seja, caso compre um imóvel com ônus positivo, o comprador torna-se responsável pelas pendências anteriores.

Para o vendedor, estar ciente se a sua propriedade apresenta ônus atrelado a ela permite que ele resolva pendências antes de negociar a venda de seu imóvel. Isso garante transparência na transação comercial e evita empecilhos que podem impedir a venda do imóvel.

No entanto, quando há muitas propriedades que precisam ser analisadas, seja por compradores ou por corretores de imóvel, o trabalho de analisar muitas certidões de ônus reais pode ser maçante e demorado. Ademais, a própria ação de solicitar uma certidão de um determinado imóvel leva tempo e gera custos para o solicitante.

Para agilizar e facilitar essa tarefa, pode-se usar ferramentas tecnológicas de IA generativa de pesquisa avançada, como o NDocs, ferramenta de análise de crédito desenvolvida pela NeuralMind.

O NDocs foi feito para grandes empresas que analisam centenas de matrículas por mês e funciona de modo prático e rápido. Basta enviar as matrículas digitalizadas que a ferramenta extrai automaticamente os principais dados do imóvel, como a existência de ônus e a natureza dele, caso exista. Dessa forma, os quatro passos que devem ser realizados para checar as informações de um imóvel passam a ser apenas um: usar o NDocs.

O próprio programa classifica as informações importantes para que você não precise realizar essa tarefa mecânica, repetitiva e cansativa, o que permite alocar recursos humanos em atividades mais estratégicas.

Usando o NDocs também é poupado o tempo que seria necessário para realizar toda a pesquisa sobre o imóvel para garantir a veracidade das informações sobre ele e sobre o proprietário.

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